Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?

Wynajem mieszkania to duża odpowiedzialność – podpisanie umowy wiąże się z akceptacją wszystkich warunków, które powinni spełniać przyszli najemcy w czasie jej trwania. Dokument daje gwarancję bezpieczeństwa właścicielom udostępniającym lokal do wynajęcia i jednocześnie chroni najemców przed niespodziewanymi incydentami ze strony wynajmujących. Jak powinna wyglądać poprawnie sporządzona umowa najmu mieszkania?

Wynajem mieszkania – jaka umowa jest odpowiednia?

Najemcy mogą podpisać umowę najmu mieszkania z prywatnym właścicielem lub przedsiębiorcą reprezentującym całą firmę, która dysponuje wynajmowanym lokalem. Rodzaj umowy najmu mieszkania zależy głównie od tego, kto je wynajmuje – inny typ umowy jest zawierany pomiędzy prywatnym wynajmującym a najemcą niż firmą i najemcą. 

Istnieje kilka rodzajów umów najmu mieszkania – jeden z nich to standardowa umowa najmu bez konieczności wizyty u notariusza. Ten rodzaj dokumentu może być zawarty na czas nieokreślony lub dowolny okres uzgodniony z właścicielem. Dodatkowo cechuje się mniejszą liczbą ujętych warunków do spełnienia.

Większe bezpieczeństwo prywatnym wynajmującym mieszkanie zapewnia umowa najmu okazjonalnego. Ten typ wymaga ujęcia w formie pisemnej wszystkich warunków i postanowień w obecności notariusza i zawsze jest zawierany na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat). Podobne warunki dotyczą umowy najmu instytucjonalnego, czyli dokumentu poświadczającego wynajęcie mieszkania od firmy.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Bezpieczna umowa najmu mieszkania powinna zawierać czytelne i ujęte w przejrzysty sposób podstawowe dane m.in.:

• miejsce i datę podpisania umowy,
• dane personalne wynajmującego oraz najemcy,
• sformułowanie przedmiotu najmu (powierzchnia użytkowa, dokładny adres, liczba pomieszczeń, dodatkowe pomieszczenia przynależące do lokalu),
• zapis o czasie trwania umowy i sposobie jej wypowiedzenia,
• zapis o kaucji, jej wysokości i warunkach zwrotu,
• kwotę czynszu i opłat eksploatacyjnych wraz ze wskazaniem terminu płatności,
• zakres obowiązków i odpowiedzialności najemcy w przypadku konieczności napraw wynikających z użytkowania mieszkania,
• zakres obowiązków i odpowiedzialności wynajmującego w przypadku konieczności napraw wynikających z użytkowania mieszkania,
• informacje o stanie wyposażenia mieszkania (najlepiej w postaci osobnego protokołu zdawczo-odbiorczego),
• określenie warunków zwrotu mieszkania,
• przedział czasowy obowiązywania umowy,
• postanowienia końcowe oraz dodatkowe ustalenia między wynajmującym a najemcą,
• podpisy wynajmującego i najemcy.

Im więcej szczegółów znajdzie się w umowie wynajmu mieszkania, tym zarówno najemcy, jak i wynajmujący mogą czuć się bezpiecznie przez cały czas jej trwania – każda ze stron jest świadoma, za co ponosi odpowiedzialność.

Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej treścią, aby uniknąć nieuczciwości ze strony wynajmującego oraz zapobiec jego wygórowanym oczekiwaniom względem ponoszenia odpowiedzialności za wybrane aspekty wynajmu. W pierwszej kolejności przyszły najemca powinien zapoznać się z rodzajem umowy najmu mieszkania oraz z czasem jej trwania. Jeśli wynajmujący oferuje umowę na czas nieokreślony, koniecznie trzeba przyjrzeć się warunkom wypowiedzenia.

Warto także zwrócić uwagę na obecność protokołu zdawczo-odbiorczego i potwierdzić stan faktyczny wyposażenia z zapisem w umowie. Taka czynność pozwoli zabezpieczyć się najemcy przed ewentualnym ponoszeniem kosztów naprawy lub wymiany sprzętu, który był uszkodzony dużo wcześniej. Przyszli lokatorzy powinni szczegółowo sprawdzić, kto ponosi odpowiedzialność za usterki wyposażenia wynikające z naturalnego eksploatowania mieszkania. Zazwyczaj za drobne naprawy jest odpowiedzialny najemca, natomiast utrzymanie fundamentalnych elementów wyposażenia w prawidłowym stanie spoczywa na wynajmującym. Powodem do niepokoju mogą okazać się również zapisy dotyczące podwyższania czynszu, zaliczek lub niesprecyzowany sposób płatności za wynajem – w przypadku zapisu niezgodnego z prawem umowa wynajmu traci swoją ważność.

Wynajem mieszkania bez umowy – konsekwencje dla najemcy

Wynajem mieszkania a umowa ustna – jak to wygląda z prawnego punktu widzenia? Przy zawieraniu standardowej umowy najmu mieszkania od prywatnego właściciela istnieje możliwość zawarcia ustnego porozumienia w sprawie najmu (przy umowie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy), jednak takie rozwiązanie niesie za sobą szereg konsekwencji. Obie strony narażają się na ponoszenie odpowiedzialności za cudze działania, a winę trudno jest udowodnić bez zapisu postanowień i warunków na piśmie. W takiej sytuacji łatwiej o konflikty pomiędzy wynajmującym i najemcą. Zdarzają się przypadki, w których właściciele mieszkań są narażeni na duże straty finansowe, a nawet przez dłuższy czas nie mogą odzyskać mieszkania. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w Polsce nie można wyrzucić na bruk osoby, która bezprawnie zajmuje mieszkanie, szczególnie jeśli jest objęta dodatkową ochroną (np. kobieta w ciąży lub osoba chora).

więcej aktualności